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商业地产知识

文章发布时间:2015/5/26 18:55:14 来源:



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     商业,商铺,门面,摊位都说的是商业。商业,商业地产:作为商业用途的地产.

     商业与住宅的对比:以居住功能为主的住宅房地产,以工业功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,比如写字楼。

     专业市场,商场,社区商铺专业市场是一种以现货批发为主,集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所,是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。对政府支持,物流条件,制度管理要求甚高。
 
     商场是聚集在一起的各种商店组成的市场,面积较大、商品比较齐全的大商店副食商场。

    社区商铺(属于建筑底商)是指开发住宅的第一层、第二层的商业性质建筑。说个秘密(一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难,其价位也较其他层位低,开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上,大盘社区因为有多而稳定的住户,商铺的经营胜算相对较高,投资风险相对小一些,其底商率先得到投资者青睐。)。

    底商的类型

    按市场划分:随着更加多的住宅项目进行住宅底商的开发,开发商逐渐意识到住宅底商将具有的大潜力,但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主要话题,住宅底商项目市场运作将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。
一,思路型(概念型) 二,规划型(有潜力存在一定风险) 三,商圈型(在繁华的商业中心)
 
    按服务对象划分:可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少,风险不大,资金回笼也较快;
 
    对于服务于小区外部的,则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的商铺应位于交通便利,商业中心。
     
     收益率:收益率是指投资的回报率,一般以年度百分比表达。是指导和决定此笔投资是否合理的标准。
    
    御城底商分析


 
      概况
:属于住宅项目进行住宅底商的开发,思路型(概念型)指开发商在打造过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以“法兰克福商业步行街”为概念从头包装。不仅是社区有配套服务功能,新颖的主题包装无疑为项目和周边街区增色不少。
      形态:以单间形式租售,经营形式不受限制。面积从20-200不等,总价低投资门槛不高,层高均为5.4米以上,地板承重无限制,店面形式不受限。紧邻道路,无绿化带、路障和围栏等阻挡,道路不宽,实现“宽街无闹市,闹市无宽街”的传统底商理论。
       服务对象:一般社区底商服务于小区内部或服务于小区外部两种,但御城底商是服务于小区内部和服务于小区外部两种,两者皆收益。
      地段:地处新城区中心,周边大学环绕,市政配套完善,多个高档居住区集中于此,人气商气颇高。且此去大型商场有4到5分钟的距离,也是大型商业覆盖的真空区域。经营形式多种各种适合:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。且万和路段开发的铺面为数不多,不成规模,御城社区底商可谓独占鳌头。
      消费群:万和路御城段聚集着6大居住社区,统计常住居民高达20000。且开发商着力打造“法兰克福”商业步行街,她环境优美,紧靠漂亮的市政公园和优美的河滨绿道,她规划科学,位居各个社区出入的必经之路但通畅二部拥挤,这更可吸引高所辐射的另外11个大型社区的消费人群,高达30000人。
      投资潜力:御城现有商业除形态规划合理、功能齐全,雄踞黄金地段,拥有到数万稳定消费人群外,其本身属于社区底商,其投资低,收益快,租售俱佳的特点是中小个体投资者最优选择产品。
      风险分析:近年政府对住宅市场严厉的调控,大量资金用于商业地处投资,商业价格水涨船高,大多开发商也把商业地产作为套现回款的首选途径,商业的性价比已经大大降低,风险大幅上升。但商业地产的贷款政策和购买条件一直很优惠,且住宅调控一时半会不会放松,其高回报率,所以拿商业地产投资还是首选的,但风险控制的意思一定高于一切。商业地产中:专业市场,大型商场,写字楼,社区底商,其中专业市场和大型商场风险最高的,而社区底商风险最低,且收益率和性价比不低于前者,社区底商是大家投不动产最放心的选择。


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